La répression des montages illégaux permettant aux étrangers de contourner l’interdiction de posséder des terres provoque un net attentisme chez les acquéreurs de villas haut de gamme à Phuket et Koh Samui.
Les autorités thaïlandaises ont intensifié leur lutte contre les structures de propriété qui permettent aux étrangers de contourner la limite légale de 49 % de parts dans une société. Le Department of Business Development a ainsi signalé plus de 11 400 entreprises sur Koh Phangan et Koh Samui, soit près de 68 % des sociétés enregistrées dans ces deux îles de la province de Surat Thani.
Plus de 7 000 sociétés, principalement actives dans l’immobilier, le tourisme et l’hôtellerie, sont soupçonnées d’avoir recours à des actionnaires thaïlandais fictifs. Depuis le début de l’année, plus de 850 entreprises ont déjà été poursuivies, pour un préjudice estimé à plus de 15 milliards de bahts (~400M€).
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Sans données officielles précises, le groupe Juwai IQI estime que trois transactions sur cinq à Phuket et neuf sur dix à Koh Samui et Koh Phangan impliquent un acheteur ou un locataire étranger, soit entre 2 400 et 3 000 villas concernées.
« Les acheteurs internationaux représentent l’écrasante majorité de l’activité sur le marché haut de gamme des villas à Phuket et Koh Samui. Nous observons une plus grande hésitation, notamment chez ceux qui évaluaient encore leurs options. » , a déclaré Felix Desjardins, conseiller immobilier chez List Sotheby’s International Realty Thailand
Cette prudence se traduit par des décisions plus lentes et, parfois, un report temporaire vers les condominiums, dont le cadre juridique est plus simple pour les étrangers.
Les Chinois restent les premiers investisseurs étrangers dans l’immobilier résidentiel thaïlandais, même si leurs acquisitions portent essentiellement sur des appartements. En 2025, ils ont acheté 4 940 unités pour 18,5 milliards de bahts, en recul de 12,9 % en volume et de 30 % en valeur.
« Nous traversons une période de plus grande prudence et de vérifications approfondies, plutôt qu’un abandon pur et simple des transactions. Les acquéreurs posent davantage de questions et prennent plus de temps pour comprendre les structures de propriété. », observe Karlo Pobre, directeur adjoint des services de conseil chez Colliers Thailand. Les promoteurs, ajoute-t-il, n’ont pas encore modifié leur stratégie de développement de villas de luxe.
Le groupe singapourien Banyan Group assure pour sa part vendre ses villas via une structure de bail emphytéotique légal de trente ans, renouvelable et enregistrée auprès des autorités. Selon Stuart Reading, directeur général du développement immobilier du groupe, les acheteurs bien conseillés privilégient désormais les projets dont le cadre juridique est clair dès le départ.
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Sur Koh Samui, plusieurs acteurs étrangers du secteur de l’immobilier accusés de pratiques frauduleuses, seraient en pleine tourmente. Certains chercheraient à se reconvertir, tandis que d’autres tentent d’intimider des expatriés de plus en plus nombreux à dénoncer ces agissements. Face à l’inefficacité de leurs gesticulations, certains envisageraient même de quitter le pays. De nouvelles révélations pourraient par ailleurs bientôt mettre en lumière l’existence de réseaux de criminalité organisée lié à l’immobilier, très actif sur les trois îles.
Pour éviter tout risque, les experts recommandent de recourir à un agent et à un avocat expérimentés. Les deux voies les plus sûres consistent à acquérir une villa enregistrée comme condominium en pleine propriété ou à souscrire un bail de trente ans. Les baux prétendument renouvelables sur quatre-vingt-dix ans sont en revanche considérés comme non opposables.
source & lr
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